Demanda forte faz preços dos imóveis subirem nos EUA

O mercado imobiliário dos Estados Unidos saiu de uma profunda depressão e, agora, os preços estão disparando mais rápido do que ninguém imaginaria só um ano atrás. Para muitos donos de imóveis, é hora de comemorar.

Essa alta é, também, um sinal de recuperação da economia americana, o que tenderia a aumentar a demanda dos EUA por produtos e serviços de outros países, beneficiando a economia mundial como um todo.

Mas a velocidade com que os preços estão subindo está gerando temores de que a campanha do Federal Reserve, o banco central americano, para manter os juros baixos talvez esteja dando ao mercado imobiliário um estímulo excessivo.

Os preços das casas já construídas aumentaram 10% em fevereiro ante um ano atrás. Eles vêm aumentando durante o inverno do hemisfério norte, sazonalmente uma época de menos negócios no setor, e dão sinais de que vão saltar mais ainda quando começar a temporada de compras da primavera. O que está acontecendo?

Primeiro, o estoque de casas disponíveis para compra caiu para o menor nível em 20 anos. As incorporadoras construíram muito poucas casas novas desde 2008. Os bancos estão vendendo menos residências tomadas por execução hipotecária. E os investidores compraram mais casas para alugar.

Em paralelo, muitos proprietários não querem ou não podem vender a preços que estão bem abaixo dos seus picos de 2006. Maiores exigências para o crédito significam que alguns proprietários vão evitar vender, pois não têm certeza se serão aprovados para uma hipoteca na compra da sua próxima residência.

A demanda também acelerou, primeiro por parte de investidores comprando casas e, depois, quando o aumento nos aluguéis e a queda dos juros incentivaram mais pessoas a comprar seu primeiro imóvel com prestações mensais inferiores a um aluguel.

As expectativas de melhora nos preços dos imóveis também liberaram a demanda reprimida. Os EUA adicionaram cerca de 1,3 milhão de domicílios por ano no período de dez anos terminado em 2007, depois do qual a formação de domicílios caiu para mais da metade dessa taxa. Mas a população do país nunca parou de crescer. Os domicílios simplesmente passaram a acomodar mais pessoas. Entre 2008 e 2010, o país tinha cerca de dois milhões de famílias que "mal podiam esperar para ter uma casa própria", diz Mike Simonsen, diretor-presidente da Altos Research, uma firma de análises da Califórnia. Muitas dessas novas famílias são locatárias, porém há cada vez mais delas comprando.

O resultado é que, numa inversão da situação de apenas dois anos atrás, a demanda está superando a oferta disponível. Embora o volume de vendas possa ser limitado este ano pelos baixos estoques, alguns economistas dizem que os preços devem subir. "Muita gente está percebendo: 'Ora, não está havendo uma segunda onda de execuções hipotecárias. Os juros podem subir. Os preços estão subindo. Se é para entrar, é melhor eu entrar agora", diz Christopher Thornberg, economista da Beacon Economics, em Los Angeles.

O impacto do juro baixo para as hipotecas é profundo. Antes de o Fed começar a comprar títulos lastreados em hipotecas, no fim de 2008, o juro para uma hipoteca fixa de 30 anos era de cerca de 6,1% ao ano. Quem se qualificasse para pagar prestações mensais de US$ 1.000 podia conseguir uma hipoteca de US$ 165.000. Hoje, um comprador nas mesmas condições, a uma taxa de 3,5%, pode conseguir até US$ 222.000. Em outras palavras, a campanha do Fed em prol do juro baixo aumentou em um terço o poder aquisitivo.

Será este o início de uma nova bolha? Na verdade, não. Por enquanto, os preços dos imóveis residenciais, considerando o país como um todo, ainda estão abaixo da sua média de longo prazo em relação à renda. "A recuperação é sólida", diz John Burns, que dirige uma consultoria imobiliária na Califórnia. Mas ele diz que o mercado imobiliário está subindo bruscamente, "mais rápido do que faria normalmente", devido aos investidores, aos estoques baixos e ao juros baixos das hipotecas. A preocupação é que, se os preços continuarem subindo ao ritmo atual, "teremos um problema real na capacidade de comprar", quando as taxas ultrapassarem os 6%, diz Burns.


Fonte: Wall Street Journal