Renda garantida e em dólar

Brasileiros descobrem o arrendamento triple net e compram imóveis nos estados unidos para alugá-los a redes de varejo e de fast-food

Desde criança, o empresário maranhense Armando Oliveira Silva Júnior ouve seu pai dizer que terra sob os pés é o melhor investimento. A lição foi bem aprendida. Atualmente, Silva Júnior é dono de uma incorporadora e de uma construtora em São Luís, capital do Maranhão. Contudo, a influência paterna não é a única. “Também aprendi com minha avó a não colocar todos os ovos em uma só cesta”, diz ele. “Por isso, há dois anos eu inaugurei em São Luís duas lojas da franquia Bebelu, uma rede de fast- food nordestina.” O empresário tomou gosto pelo ramo de alimentação e adquiriu duas franquias da rede Chicken Now em shoppings na Flórida. A incursão no mercado americano o fez voltar aos imóveis.

Sua próxima tacada será a compra de um prédio comercial em Miami, por US$ 1,7 milhão, que será alugado para uma franquia da rede de lanchonetes Wendy’s. A diferença é que Silva Júnior vai apostar em uma modalidade de investimento imobiliário que só agora está sendo conhecida pelos investidores brasileiros: o arrendamento triple net. Nesse modelo, os três grandes gastos com o imóvel – manutenção, seguros e imposto predial – são de responsabilidade exclusiva do inquilino. O rendimento desse investimento varia entre 6% e 8%, ao ano, tendo como referência o valor do imóvel. O ganho não é dos maiores, mas o investidor pode se dar ao luxo de uma vida sossegada.

“Não tenho de me preocupar com nada, preciso só escolher o imóvel e comprá-lo”, diz Silva Júnior. Essa sensação de tranquilidade é de longo prazo. A praxe no mercado americano é estabelecer contratos de locação com duração de até 20 anos. Dependendo do contrato, o valor é corrigido anualmente ou a cada quinquênio. “No meu caso, a cada cinco anos, o aluguel será reajustado em 8%. Tenho mais 18 anos de contrato”, diz Silva Júnior. A ausência de dores de cabeça é uma das características desse produto, que movimenta bilhões nos EUA. O valor do aluguel não se altera se houver uma troca de telhado, por exemplo. “A responsabilidade é do inquilino”, afirma Alex Wolak, diretor comercial da imobiliária Elite International Realty, com sede em Miami, que tem fechado cerca de US$ 130 milhões em negócios desse tipo por ano.

Assim como Silva Júnior, mais brasileiros estão procurando contratos do tipo triple net. “Cerca de 85% da procura vem de investidores do Brasil”, afirma Wolak. Ele garante que cinco fundos brasileiros já os procuraram para fazer negócio. “Um deles investiu US$ 25 milhões em quatro meses.” A missão de Wolak foi encontrar sete edifícios para compor o fundo, que espera um retorno de 6,5% ao ano. “O objetivo deles é investir até US$ 100 milhões nos próximos anos.” De acordo com Wolak, uma das características do mercado americano é que as condições do contrato mudam pouco em virtude da localização. “Pouco importa se o prédio fica em Miami ou em Nova Orleans, a rentabilidade e as garantias do aluguel são muito parecidas”, diz ele.

Há outra vantagem. Em geral, os imóveis são ocupados por empresas ligadas a grandes corporações, como redes de fast-food e bancos. Pelas regras do mercado americano, a maior parte dos contratos estabelece que, se o inquilino não pagar o aluguel, a rede assume essa responsabilidade. Ou seja, se uma lanchonete do Burger King quebrar, a rede pode trocar de franqueado, mas não cancela o contrato. “Em casos extremos, a rede subloca o imóvel, mas não deixará de pagar o aluguel”, diz o corretor. “O maior risco é o de a rede falir.” Em alguns casos, a própria rede compra o prédio, reforma e o revende a investidores – afinal, ter imóveis não é o seu negócio principal.

No Brasil, existem opções similares, mas a lei brasileira não exige o cumprimento do contrato até o fim. Como comprar? O primeiro passo é ter uma conta bancária nos Estados Unidos. O valor dos imóveis varia de US$ 1 milhão a US$ 60 milhões, dependendo da finalidade e do tamanho. Se precisar de financiamento e comprovar solidez financeira, o investidor pode obter um empréstimo bancário de até 60% do valor da compra. A legislação fiscal americana também oferece vantagens. Se um investidor comprar um edifício por US$ 1 milhão e revendê-lo por US$ 1,5 milhão, terá, é certo, de pagar imposto sobre o lucro, mas pode adiar o acerto com o Fisco se reinvestir o produto da venda.

No entanto, é preciso tomar alguns cuidados na hora de trazer o dinheiro para o Brasil e declará-lo – todo e qualquer investimento no Exterior tem de ser informado à Receita Federal, com seus valores atualizados pela cotação do dólar no momento de elaboração da declaração. Dependendo do carimbo na hora da entrada, o Leão pode cobrar entre 15% e 27,5% do ganho, variando de acordo com fatores como volume dos recursos e sua origem. Por isso, muitos investidores seguem o caminho de Silva Júnior e remetem o dinheiro para fora sem passagem de volta. “Vou reinvestir os lucros nos Estados Unidos, só não sei se vou comprar mais uma franquia ou um novo triple net”, diz ele. “Considero um rendimento de 6% um baita ganho, pois não tenho trabalho para administrar o imóvel.”

Fonte: Isto É Dinheiro